Jak sprzedać nieruchomość nie płacąc podatku PIT?

Fiskus wymaga, by osoby sprzedające prywatną nieruchomość wpłacały na jego konto niemal jedną piątą uzyskanego dochodu. Warto wiedzieć, że istnieją dwa legalne sposoby na uniknięcie tego przykrego obowiązku.

Sposób pierwszy: odłożenie sprzedaży w czasie

Osoby sprzedające dom, lokal lub działkę powinny sprawdzić datę widniejącą na akcie notarialnym. Obowiązujące prawo przewiduje bowiem całkowite zwolnienie z podatku dla  właścicieli, którzy zbywają nieruchomości po upływie pięciu lat od daty odpłatnego nabycia. Ten termin nalicza się począwszy od końca roku, w którym doszło do zakupu. Identyczne zasady zwolnienia podatkowego dotyczą nieruchomości nabytych w nieodpłatny sposób (np. na drodze spadku lub darowizny).

Przykład:

Lokal mieszkalny został zakupiony 1 stycznia 2009 roku. Nieopodatkowana sprzedaż wspomnianej nieruchomości jest możliwa dopiero 1 stycznia 2015 roku (po upływie 5 lat od 31 grudnia 2009 roku).

W przypadku sprzedaży domu jednorodzinnego znaczenie ma data zakupu działki budowlanej. Ta reguła nie zmienia się nawet wtedy, gdy podatnik zakupił pusty grunt i posadowił na nim budynek.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem wspomnianego terminu (5 lat) wiąże się z koniecznością opłacenia podatku (P). Jest on obliczany wedle poniższych wzorów:

działki i domy jednorodzinne

P = 19% x (cena sprzedaży nieruchomości gruntowej – cena zakupu nieruchomości gruntowej – ewentualny koszt budowy domu – koszty sprzedaży i zakupu – koszty ewentualnych remontów i modernizacji domu)

lokale mieszkalne

P = 19% x (cena sprzedaży nieruchomości lokalowej – cena zakupu nieruchomości lokalowej –– koszty sprzedaży i zakupu – koszty ewentualnych remontów i modernizacji mieszkania)

Wszystkie koszty powinny zostać udokumentowane przy pomocy faktur VAT lub urzędowych potwierdzeń zapłaty. Do kosztów zakupu danej nieruchomości można zaliczyć poniesione opłaty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynagrodzenie notariusza może stanowić koszt również w przypadku sprzedaży (o ile podatnik pokrył je w całości lub części). Osoby, które nieodpłatnie uzyskały nieruchomość mogą pomniejszyć swój dochód o kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn. Jeżeli sprzedaży podlega tylko cześć nieruchomości to wartość wspomnianego odliczenia jest redukowana w sposób proporcjonalny (np. zbycie połowy darowanej działki uprawnia do uwzględnienia tylko 50% uiszczonego podatku). Warto nadmienić, że urzędy skarbowe nie zgadzają się na pomniejszanie dochodu o zapłacone o koszty kredytu hipotecznego.

Zbywca nieruchomości musi opłacić podatek PIT do końca kwietnia następnego roku. Sprzedaż nieruchomości może być wykazana za pomocą czterech różnych deklaracji:

ü     PIT-36, PIT-36L lub PIT-38 (dotyczą nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku)

ü     PIT-39 (dotyczy nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 roku)

Sposób drugi: skorzystanie z ulg podatkowych

Podatnicy, którzy nie mogą sobie pozwolić na zbycie nieruchomości w późniejszym terminie dysponują jeszcze jedną możliwością uniknięcia podatku. Mianowicie mogą oni skorzystać z:

ü     ulgi meldunkowej, która całkowicie wyłącza uzyskany dochód z opodatkowania (obowiązuje dla nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku)

ü     nowej ulgi mieszkaniowej (dotyczy nieruchomości zakupionych po 1 stycznia 2009 roku)

Pierwsza ulga przysługuje tym podatnikom, którzy byli zameldowani na popyt stały w danym budynku lub lokalu. Fiskus wymaga, aby okres zameldowania przekraczał 12 miesięcy (w chwili zbycia). Podatnicy powinni pamiętać o następujących zasadach:

ü     ulga dotyczy obojga małżonków nawet, gdy jej warunki spełnia tylko jeden z nich

ü     możliwe jest uwzględnienie stałego pobytu, który miał miejsce przed 1 stycznia 2007 roku

ü     podatnik nie musi być zameldowany na stałe w chwili zbycia nieruchomości

ü     warunki przyznania ulgi są spełnione, jeżeli łączną długość kilku krótszych okresów zameldowania przekracza rok

ü     ulga dotyczy również gruntu, na którym został posadowiony dom jednorodzinny

Osoby, którym przysługuje ulga meldunkowa powinny złożyć stosowne zaświadczenie wraz z roczną deklaracją podatkową (PIT-36, PIT-36L lub PIT-38). Organy podatkowe wymagają, aby podatnik poświadczył okres zameldowania za pomocą dokumentu, który jest wydawany przez urząd miasta lub gminy.

Nowa ulga mieszkaniowa działa w zupełnie inny sposób. Mianowicie pozwala ona na pomniejszenie opodatkowanego dochodu o kwotę, która w ciągu dwóch lat (od końca bieżącego roku podatkowego) zostanie przekazana na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Wartość odliczenia od dochodu (O) jest wyrażona przy pomocy następującego wzoru:

O = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód

Do wydatków na cele mieszkaniowe zalicza się kwoty przeznaczone na:

ü     zakup lokalu mieszkalnego lub działki budowlanej

ü     budowę lub remont własnego domu

ü     adaptację lub remont posiadanego lokalu

ü     spłatę kredytu (mieszkaniowego, konsolidacyjnego, refinansowego), który przed dniem sprzedaży nieruchomości został zaciągnięty w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

Przykład:

Rodzina Kowalskich sprzedała swoje mieszkanie za 300 000 złotych (dochód wyniósł 290 000 zł). Połowa przychodu w ciągu kilku miesięcy zostanie przeznaczona na remont domu jednorodzinnego. W związku z tym Kowalscy zapłacą podatek od kwoty 145 000 złotych (290 000 – (290 000 x (150 000/300 000) = 145 000)

Wartość poniesionych lub dopiero planowanych wydatków na cele mieszkaniowe wykazuje się formularzu PIT-39. Podatnicy, którzy w ustawowym terminie nie dokonają zadeklarowanych wydatków mieszkaniowych będą musieli skorygować deklarację podatkową sprzed dwóch lat i zwrócić nieopłacony podatek wraz z pokaźnymi odsetkami (aktualnie 14,5% w skali roku).